L'empiètement urbain, également connu sous le nom d'étalement urbain, est un concept clé dans la planification et l'utilisation des terres. Bien que les définitions varient considérablement, l'empiètement urbain se caractérise par le développement économique et commercial en dehors des centres urbains concentrés. L'étalement urbain se caractérise également par le développement de logements et de commerces de détail à faible densité dans les zones suburbaines adjacentes aux grands centres urbains.
L'analyste politique Anthony Downs a identifié 10 traits de l'empiètement urbain. Selon Downs, l'empiètement urbain se caractérise par une « extension vers l'extérieur illimitée » du développement au-delà d'une zone urbaine compacte; « leapfrog development », dans lequel le développement résidentiel se produit loin du centre urbain et contourne les parcelles de terrain appropriées plus près du centre urbain; développement résidentiel et commercial à faible densité; dispersion du pouvoir entre de nombreuses petites localités plutôt qu'un seul gouvernement local; l'automobile plutôt que les transports publics comme moyen de transport dominant; dépouiller le développement commercial; l'aménagement du territoire non planifié sans agence centrale de planification ou de contrôle; grandes disparités et inégalités économiques entre les localités; l'utilisation des terres qui est séparée en différentes zones telles que résidentielles et commerciales; et une dépendance à ce que Downs appelle des processus de « percussion vers le bas » pour fournir un logement aux résidents à faible revenu.
Bien que les causes de l'empiètement urbain varient selon le lieu, il existe certains facteurs communs. Aux États-Unis, une cause majeure de l'empiètement urbain semble être le désir de logements unifamiliaux, en particulier les grandes maisons avec de grandes pelouses. L'encouragement du développement commercial le long des routes et autoroutes principales, plutôt que dans les centres urbains concentrés, contribue également à l'empiètement urbain; les centres commerciaux linéaires et les centres commerciaux sont le plus souvent le résultat. Le manque de transports en commun dans de nombreuses régions et la dépendance excessive des Américains à l'égard de leur voiture favorisent également l'empiètement urbain.
L'empiètement urbain a plusieurs effets délétères sur l'environnement, bien qu'un manque de compréhension de ces effets semble être un facteur contribuant à l'empiètement. Au niveau le plus élémentaire, l'empiètement urbain consomme des milliers d'hectares de bois et de terres agricoles, affectant négativement les animaux et la flore qui les habitent. La dépendance à l'égard des automobiles qui caractérise l'empiètement urbain contribue également à une pollution plus élevée due aux émissions. La qualité des eaux souterraines souffre du développement et la pollution industrielle peut éroder davantage la qualité des eaux souterraines et des sols. Les impacts économiques de l'empiètement urbain comprennent la fuite du commerce des centres urbains, ce qui peut contribuer au chômage et au fléau urbain. La nature dispersée des avantages économiques de l'empiètement urbain, ainsi que la fragmentation du pouvoir entre de nombreux petites localités, peut conduire à des infrastructures sous-financées (et donc sous-entretenues), y compris les autoroutes et les prestations de service. Les impacts moins tangibles de l'empiètement urbain comprennent une perte de communauté car les gens vivent plus loin les uns des autres et dans l'isolement relatif des maisons unifamiliales. Cet isolement et ce manque de connexion peuvent, selon certains sociologues, avoir un impact négatif sur la qualité de vie.
Les urbanistes ont suggéré plusieurs solutions à l'empiètement urbain. Ceux-ci comprennent l'investissement public dans le transport en commun; le recyclage des bâtiments existants plutôt que la construction continue de nouvelles constructions; encourager l'investissement dans les centres urbains comme moyen de ramener les entreprises et les résidents dans ces zones; et imposer des réglementations plus strictes aux développeurs afin qu'ils soient plus responsables envers le public.
